Cómo comprar un inmueble en Lima: guía paso a paso

1. ¿Cuánto puedo invertir?

Define un presupuesto que incluya el precio y los gastos de cierre: notaría, Registros Públicos y, cuando corresponda, el impuesto de alcabala. Si usarás un crédito hipotecario, solicita una precalificación a tu banco antes de visitar propiedades: sabrás tu monto aprobado y negociarás con más seguridad.

2. ¿Cómo verifico que la propiedad está en regla?

Antes de comprometerte, revisa la información registral del inmueble en SUNARP.

• Copia literal de la partida registral: confirma quién es el propietario y la descripción del inmueble.
• Certificado de cargas y gravámenes: muestra si hay hipotecas, embargos u otras restricciones.
• Declaratoria de fábrica inscrita: comprueba que lo construido coincide con lo registrado.
• Constancia de no adeudo de impuesto predial y arbitrios de la municipalidad.
• En departamentos: reglamento interno y constancia de no adeudo de mantenimiento.

3. ¿Qué se firma y en qué orden?

Lo habitual es acordar las condiciones en un contrato de arras o de separación, redactar la minuta de compraventa con un abogado y elevarla a escritura pública ante notario. El pago suele realizarse por medios bancarios, que dejan constancia de la operación.

4. ¿Qué impuestos paga el comprador?

El comprador paga el impuesto de alcabala: 3 % sobre el valor de transferencia que exceda las 10 UIT. La primera venta de inmuebles realizada por empresas constructoras no está afecta, salvo en la parte que corresponde al valor del terreno. Además, se pagan los honorarios notariales y los derechos registrales.

5. ¿Cuándo soy oficialmente propietario?

Tras la firma de la escritura pública, el notario presenta el título a SUNARP para su inscripción. La inscripción hace oponible tu derecho frente a terceros, por eso conviene seguir el trámite hasta obtener la constancia.